区分所有登記された二世帯住宅は同一生計か否かが小規模宅地等の特例適用の鍵

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二世帯住宅が建つ親所有の敷地について、相続により取得した子が小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、建物の所有を①親若しくは子による単独所有、又は②親と子による持分共有にして下さい。③親と子の区分所有登記をしてはいけません。平成25年の税制改正で二世帯住宅に関する取扱いが変わってから、多くの相続税解説記事にこう書かれています。

基本的にはこれで間違いないのですが、ただ区分所有登記だと如何なる場合も小規模宅地等の特例が受けられなくなる訳ではありませんので注意が必要です。キーワードは、”区分所有登記”と”生計を一にする”の2つです

二世帯住宅には、住宅ローンを組む必要から親と子が区分所有登記をした物件が数多くあります。税制が変わったからと言って簡単に登記がやり直せる訳でもなく、頭を抱えて居られる方が少なくありません。適用関係を整理して見ましょう。

1Fに親世帯、2Fに子世帯が住み、夫々が居住する建物部分を区分所有している。敷地全体は親の所有で、子所有の建物部分については地代を収受していない(使用貸借)との前提です。

①親と子が別生計であった場合
⇒親が居住する1F部分に対応する敷地、子が居住する2F部分に対応する敷地の何れもが特例対象宅地等にはなりません。

<子が居住する部分の取扱い>
特例の対象になる宅地等は、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下被相続人等)の居住の用に供されていた宅地等うち政令で定めるもので、被相続人の配偶者や特定の親族が取得したものです。
ここに言う政令で定めるものとは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、この内に被相続人等の居住の用以外の用に供されていた部分があるときは、居住の用に供されていた部分(居住の用に供されていた部分が被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(区分所有建物を除く)に係るものである場合は、一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうち被相続人の親族の居住の用に供されていた部分を含む)に限るとされています。区分所有登記された二世帯住宅の敷地のうち子世帯対応部分は、”被相続人等の居住の用に供されていた宅地等”に含まれませんので対象外です。

<親が居住する部分の取扱い>
親が居住する部分は、当然”被相続人等の居住の用に供されていた宅地等”に該当します。特例が適用されるのは、この内限度面積要件を満たす部分です。
特定居住用宅地等とは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、配偶者又は一定の要件に該当する被相続人の親族が取得したものをいいます。
本事例では、一定の要件に該当する被相続人の親族としては次の2ケースが考えられます。
イ.被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(政令で定める部分に限る)に居住していた親族
ハ.被相続人と生計を一にしていた親族
先ずイですが、一棟の建物が区分所有建物の場合は、該当する親族は被相続人の居住の用に供されていた1F部分に居住していた者に限られます。2Fに居住していた親族は要件に合致しません。
次にハですが、親と子が別生計との前提ですから当然要件に合致しません。

②親と子が同一生計であった場合
⇒子が居住する2F部分が特定居住用宅地等になります。親が居住する1F部分は対象外です。

生計が同一ですので、親が居住する部分と子が居住する部分の何れも”被相続人等の居住の用に供されていた宅地等”に該当します。
次に当該宅地等を取得する親族の要件ですが、区分所有された二世帯住宅ですので、上記イの被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族には該当しません。
次に上記ハの被相続人と生計を一にしていた親族です。当該宅地等を相続開始前から申告期限まで引き続き自己の居住の用に供していたことが要件ですので、親が居住していた1F部分は対象外ですが、自己の居住の用に供していた2F部分が合致します。

 
頭の中だけで考えると如何にも簡単な話ですが、実務はかなり面倒です。「生計を一にする」の判定が難しく、実務書が一冊書ける程の内容です。
清文社発行の”税務における「生計を一にする」要件の可否判断”が参考になります。

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