自宅売却で3千万円特別控除を使うと買換え資産の住宅ローン特別控除が受けられなくなる

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自宅マンションを売却して利益が出たが、3千万円特別控除(所得控除)を使えば税負担はなし。この売却代金と住宅ローンで、同時期にワンランク上のマンションに買替え、10年間の住宅ローン特別控除(税額控除)を受ければ究極の節税プランになるとお考えの方が居られると思います。ところが残念なことに、この場合は住宅ローン特別控除が受けられません。3千万円特別控除と住宅ローン特別控除を併用した確定申告書を提出すると税務署に否認されることになります。何故でしょうか?

住宅ローン控除に関しては、以下の「居住用財産の譲渡所得の特例」との重複適用が認められていません。
(1)住宅ローン特別控除との併用が制限される他の特例
①居住用財産の長期譲渡の場合の軽課税率
②居住用財産の譲渡に係る3千万円特別控除
③特定居住用財産の買換え特例
④その他
(2)制限の内容
   イ.取得や新築をした住宅用家屋を居住の用に供した年分・居住年の前年分・居住年の前々年分の所得税について、(1)の何れかの特例を適用している場合は、居住年以降10年間の各年分について住宅ローン特別控除が適用できない。。(措置法第41条15項)

ロ.居住年の翌年・居住年の翌々年中に、その取得や新築をした住宅用家屋以外の一定の資産を譲渡して、当該譲渡に就き(1)の何れかの特例を適用する場合は、その居住年以降10年間の各年分について住宅ローン特別控除が適用できない。(措置法第41条16項)
(3)具体例
平成28年中に新しい居住用マンションに買い替える。それまで住んでいたマンションは、平成26年・平成27年・平成28年・平成29年・平成30年の何れかの年に売却して、3千万円特別控除の適用を受けることにする。この場合に、住宅ローン控除はどうなるか?(2)に記載の通り、平成28年~平成37年の各年分については、住宅ローン特別控除が適用出来ない。もし平成30年に売却して3千万円控除の適用を受けるならば、確定申告済みの平成28年分と平成29年分の住宅ローン控除については修正申告を行い返金する必要がある。(措置法第41条の3)
平成25年以前若しくは平成31年以降に売却するとどうなるか?売却の前後5年間は外しているので良さそうに見えるが、そもそも3千万円特別控除の適用を受けるためには、”居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡”しなければならないとの条件があるので、事実上併用は出来ないことになる。
(4)対策
その他の要件を満たしていれば、3千万円特別控除(プラス軽課税率)か住宅ローン特別控除の何れかの適用は認められます。そこで両者の税負担軽減額を試算し、有利な方を選択する必要があります。

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