賃貸併用住宅に係る住宅ローン控除の確定申告に付いてのご相談

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昨年の春、所有地(母と私で各2分の1を共有)に4階建ての賃貸マンションを新築しました。4階部分は家族の居住専用フロアーです。約2億円の銀行借入金が有りますので、住宅ローン控除のための確定申告をしたいと思います。賃貸併用住宅の事業供用割合はどの様に計算すれば良いでしょうか?
賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受けるためのポイントは2つあります。先ず居住専用フロアーについては、賃貸事業用部分と切り離して区分登記をする必要があります。次に住宅ローンの種類ですが、全ての住宅ローンが控除の対象になる訳ではありません。金融機関や一定の法人からの借入金で、割賦償還期間が10年以上、且つ居住用住宅(敷地となる土地等を含む)の取得等に要するものに限られます。従ってアパートローン等は対象になりません。また居住用部分と事業用部分が明確に区分されない一体型ローン等については、床面積割合に拠る借入金の按分計算が必要となります。

1.対象となる住宅の範囲

措置法施行令第26条①に、住宅ローン控除の対象となる住宅の用に供する家屋とは、個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋(その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る)と明記されています。
  ィ)1棟の家屋で床面積が50㎡以上であるもの
  ロ)1棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居その他の用途に供することが出来るものにつきその各部分を区分所有する場合には、その者の区分所有する部分の床面積が50㎡以上であるもの

従って賃貸マンションで、賃貸事業部分と居住用部分とを区分せず一括登記している物件については、”その家屋の床面積の2分の1以上を専ら当該居住の用に供している” との要件に合致しないため適用が受けられません。

2.対象となる住宅借入金等の額

措置法施行令第26条⑥に、居住用家屋(その者の住宅借入金等に家屋の敷地の取得に要するものが含まれる場合は、これ等の家屋及び当該土地等)のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、次の様に取り扱う旨明記されています。
  ィ)当該居住用家屋の取得等に係る住宅借入金等の金額は、当該金額に、これ等の家屋の床面積のうちに当該居住の用に供する部分の床面積の占める割合を乗じて計算した金額とする

この取扱いで注意が必要なのは、金融機関の融資基準で貸付対象が居住用部分に限られていたとしても、それは貸付限度額の根拠に過ぎないので、上記按分計算の例外となるべきものではないとの国税庁見解になっていることです。これを避けるためには、居住用部分の借入と貸付事業用部分の借入とを別途に分ける必要があります。

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