アメリカに所有する不動産の譲渡益や賃貸収入の確定申告のご相談

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所得税の確定申告時期が近付いて参りました。昨年から国外財産調書を提出しており、今年度も提出の予定です(出さないと罰則があるそうなので)。ところが、これまで米国に所有する不動産(1件は自己使用、1件は賃貸)に関連した日本での税務申告は一切行っていません。特に自己使用分は3年前に売却済みで、かなりの利益が出ています。国外財産調書を出すと、この辺りの事情が明らかになるのではと心配です。今年度と過去の申告を、如何すれば良いでしょうか?
このご相談には幾つか確認を要する事項があります。以上の情報だけでは責任を持った回答を致しかねますので、チエックポイントを整理して見ました。

納税義務者の判定と課税範囲の特定
居住者については、日本国内の所得は勿論のこと、国外源泉の所得についても日本で課税されます。そうすると国内と国外で二重課税される場合が有りますので、救済措置として外国税額控除制度が設けられています。一方、非居住者については、国内源泉所得のみが日本での課税対象です。
例えばサラリーマンが海外勤務で日本を離れると、この時点で居住者から非居住者に変わります。この方が米国で居住用家屋を購入され、駐在中にこれを処分して利益を得たとしましょう。非居住者の国外源泉所得ですから日本で課税されることはありません。これに対し帰国後に売却された場合は、居住者の国外源泉所得ですから日本で申告する必要があります。無論物件の所在地国たるアメリカでの申告の必要は言う迄もありません。不動産賃貸収入についても同様の取扱いです。
売却(或いは賃貸)時の、住所地(又は居所地)の判定が重要です。

米国での税務申告の状況
米国所在の不動産の売却益に付いては、連邦税と州税が課せられます。所定の要件を充たす「主たる住居」の譲渡益であれば一定額まで非課税になりますが、これを超える部分にはcapital gain税率での課税が行われます。米国での非居住者の不動産売却については、原則として売価額の10%相当の源泉徴収(この他に州税が源泉徴収される場合も)が行われます。
賃貸収入については、所得金額を計算して総合課税で申告(ネットレント課税方式)する必要があります。一方、これに代えて家賃収入の30%を源泉徴収して済ませる選択肢(源泉徴収方式)もあります。申告納税事務の手間が省けますが、一般には不利なケースが多い様です。
譲渡所得又は不動産所得に外国所得税が課されていれば、日本での確定申告で外国税額控除の適用が受けられます。尤も納税者の任意選択ですので、面倒であれば適用を受けなくても良いのですが明らかに損をします。

日本での期限後申告或いは修正申告が必要な期間の特定
先の税制改正で、税務当局による国税の増額更正可能期間が3年から5年に延長されました。
正確に言うと、2011年12月2日以降に確定申告期限が到来する国税については5年(贈与税は6年)、それより前に申告期限が到来したものは3年です。お話では3年前に米国不動産を売却されたとのことですので時期的に微妙です。

その他のチエックポイント
ご説明によれば、この他にご夫婦で連名預金口座(Joint Account)をお持ちの由です。
国内預金利子ですと20%の源泉徴収でファイナルになりますが、海外預金利子については総合課税扱いとなりますので、一定額を超えれば確定申告が必要です。
またドル建て預金なので、必ず為替差損益が発生します。為替差益は雑所得として申告しなければなりません。反対に為替差損が出た場合ですが、他の雑所得があればこれと通算出来ます。他に雑所得が無ければ通算は出来ません。
連名預金は日本にない制度ですが、目的や金額次第では贈与税認定や相続税課税が行われる可能性が有りますので御留意下さい。

以上の通り、本件はかなり厄介な事案です。

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