先日税理士会目黒支部の納税者支援センターにご相談に来られた方の事例ですが、世の中には恵まれた方が数多く居られる様です。それはさて置き、遺産中に自宅とアパートの敷地の両方が有る相続は珍しいことではありません。今回は複数の小規模宅地等の特例対象宅地等が有る場合の対処方法について分かり易くご説明します。
１．相続開始の直前における宅地等の利用区分の確認と、特例適用対象宅地等が複数ある場合の有利選択
特例の適用対象となる宅地等は大きく、被相続人等（被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族を言う）の居住の用に供されていた宅地等と、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等とに分類されます。被相続人の自宅の敷地に供されていた宅地等は前者に該当し特定居住用宅地等と言います。アパートの敷地の用に供されていた宅地等は後者で貸付事業用宅地等と言います。減額割合は前者が３３０㎡迄の面積を限度として８０％、後者が２００㎡迄の面積を限度として５０％になります。特例対象宅地等が複数あった場合の選択のルールですが、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等が２以上ある場合は被相続人等が主として居住の用に供していた１の宅地等が特定居住用宅地等になります。任意に選択することは出来ません。
対して被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等が２以上ある場合は①事業承継の要件及び②保有継続の要件を充たす限りに於いて任意に選択できます。従って地価の高い処から優先適用するのが得策です。ここで言う貸付事業とは、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業に限定されています。事業と称するに足りないこれ等に類する貸付も（不動産貸付で言えば５棟１０室未満の規模）も準事業として貸付事業に該当します。なお相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は原則として適用対象から除外されます。
駐車場業に就いては、コインパーキング駐車場やアスファルト塗装が施されたものなど一定の構築物の設置が必要です。所謂青空駐車場には認められません。砂利敷き駐車場は一定の構築物に該当しまが、経年で砂利が地面に埋もれている様な状態の場合は、構築物として認められないことがありますのでご留意下さい。
２．自宅敷地とアパート敷地に併用して適用する場合の面積制限
特例を選択した宅地等のうちに、貸付事業用宅地等とそれ以外の宅地等が有る場合の適用対象となる限度面積は次の様に計算します。
ＡＸ２００／３００＋ＢＸ２００／４００＋Ｃ≦２００㎡
Ａ：特定居住用宅地等の面積の合計額
Ｂ：特定事業用宅地等の面積の合計額
Ｃ：貸付事業用宅地等の面積の合計額
この算式の中で最も有利な組み合わせを考えれば良い訳ですが、本件の場合はＡについて最大限の適用を受け、残余をＣに適用するのが得策です。具体的に計算すると次の様になります。
特定居住用宅地等１８０㎡Ｘ２００／３３０＋貸付事業用宅地等９１㎡＝２００㎡
３．代償分割制度
遺産分割の原則は、遺産を現物のまま分割する現物分割です。現物分割が困難な場合には、共同相続人等の１人又は数人が遺産の現物を取得し、他の共同相続人に対して債務を負担する方法が採られます。これが代償分割です。
代償分割の問題点の一つに当該財産の評価方法があります。一般的には相続時の時価を基にしますが、相続税評価額を主張される方も居られるため屡々紛議になることがあります。
債務負担の方法としては現金による支払いが一般的ですが、十分な手持ちがない場合は自己が所有する上場株式等を処分することがあります。この場合は負担者に想定外の譲渡所得税が発生します。手持ち現金で支払ったとしても、代償債務の金額が当該相続財産の相続時の時価を基に決定されている場合は、代償債務の金額を時価から相続税評価額に換算のうえ負担者・受取人の課税価格を再計算する必要が有りますのでご留意下さい。
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