税制改正で家なき子と貸付事業用に係る小規模宅地等の特例適用が厳格化された

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平成30年度税制改正で、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等に係る小規模宅地等の特例適用要件の厳格化が図られました。

1.特定居住用宅地等の適用に関する規制
<概要>
特定居住用宅地等の特例の適用可否に付いては、(1)当該宅地等が被相続人等(被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族を言う)の居住の用に供されていたこと、(2)当該宅地等を被相続人の配偶者又は、次に掲げる要件の何れかを満たす被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したこと、の両方に該当することが必要です。
この内被相続人の親族の要件ですが簡単に言えば、①被相続人と一棟の建物に同居していた親族/ ②相続開始前3年以内に自己又は自己の配偶者が所有する家屋に住んだことのない別居親族/③その宅地等を相続開始前から自己の居住の用に供していた生計同一親族 の3パターンがあります。今回の改正は、この内②の「家なき子」及ばれる親族の要件(措置法第69条の4③二ㇿ)についての厳格化が行われました。
これ迄どの様な課税逃れが行われたかと言いますと、相続開始前3年以内に親族本人又はその配偶者が所有する家屋に住んでいなければ良い訳ですから、”親族が住んでいた自宅を賃貸に出し、自分達は別の賃貸マンションを借りる ” とか ”兄弟や子に自宅を売却し、使用貸借により自分達は其の儘住み続ける” とかで、意図的に適用可能な状況を作り出す手法です。元よりこうした節税策は本来の制度の趣旨に沿わないため、平成30年度税制改正で次の様な措置が講じられました。これでも完全な節税封じにはならず、まだまだ鼬(イタチ)ごっこが続く可能性があります。
改正内容
持家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の適用対象者から、次のイ又はㇿに該当する者を除外します。
イ.相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別な関係がある法人が所有する国内にある家屋に居住していたことがある者
ㇿ.相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことが有る者
これは原則として平成30年4月1日以降の相続又は遺贈について適用されますが、下記の経過措置が設けられていますので注意が必要です。
経過措置
経過措置① 平成30年3月31日時点で現行要件を満たす場合は、平成32年3月31日までの相続等について現行要件が適用されます。つまり平成30年4月1日から平成32年3月31日までに生じた相続については、平成30年3月31日時点に相続が有ったものとした場合に現行の家なき子の要件を満たす宅地等(経過措置対象宅地等)であれば特例の適用が受けられると言うことです。
経過措置② 平成32年3月31日時点で被相続人の自宅が立替中の場合は、同居親族と見做して特例の適用があります。これは平成32年3月31日時点で経過措置対象宅地等の上で新築・増改築工事が行われて居り、その工事完了前に相続が発生した場合は、その敷地を取得した親族が相続税申告期限までに当該建物に居住すれば、同居親族の要件を満たすものとして特例の適用が受けられると言うことです。

2.貸付事業用宅地等の適用に関する規制
概要
貸付用不動産は流通物件数が多く、手頃な金額で購入でき且つ売却もし易いため、現預金を不動産に替えて特例の適用を受けるケースが増えています。こうした一時凌ぎの節税策としての貸家については小規模宅地等の特例の対象外としたものです。
<改正内容>
駆け込みの相続税対策を規制するために、貸付事業用宅地等の範囲から相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等が除外されることになりました。但し相続開始前3年を超えて、事業的規模で貸付事業を行っている者がこれに該当する場合は小規模宅地等の特例の対象外にはなりません。
平成30年4月1日以降の相続または遺贈から適用されます。
<経過措置>
平成30年3月31日以前から貸付事業の用に供されていた宅地等については上記の規制は適用されません。
 

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