中国での不動産取引に関連して日本で所得税の確定申告を行うに当っては、現地の不動産関連法制や実務慣行を正確に理解して置くことが重要です。
中国では土地についての私有が認められず、土地は全て国有土地又は農民集団所有土地になります。都市部の大部分は国有土地です。一方建物には私有が認められていますが、その敷地の利用には国有土地（建設用地）使用権の譲渡を受ける必要があります。使用権の年数は用途毎に、４０年～７０年と定められていますが、居住用地は７０年で住宅が存在する限り満期時の自動更新が認められています。中国の土地使用権は日本の通常の借地権と異なり物権で、設定や権利移転を受けた場合は登記が必要となり産権証（日本の登記済権利証に相当）が発行されます。中国の不動産譲渡は、土地使用権（物権）付き建物の譲渡であることを良く理解して、日本での確定申告に臨む必要があります。不動産の譲渡所得や賃貸所得の計算に当たっては、非減価償却資産である土地等と減価償却資産である建物等とに分けて、取得費を算出しなければなりません。内訳が分らないことが多く実務的に面倒です。親族からの贈与や相続で取得した場合は、元始の売買契約書がなく購入価額そのものが分からないため、推計取得費を求めねばならず更に面倒になります。中国のマンション販売はskelton渡しが多く通常リフォーム費用が発生しますが、これに就いては別途取得費に加算することが出来ます。建物の取得費を求める際の減価償却費計算ですが、鉄骨鉄筋造り・レンガ造り・木造等の構造及び用途並びに新築・中古の区分に応じて耐用年数が異なります。
二手房（中古住宅）の売買契約書は、政府の管理監督下にある中古住宅取引サービスプラットホームのＷＥＢ上で締結しなければなりません。この際の成約価格は地域毎に定められた中古指導価格以下であることが必要です。中古指導価額の単価と成約価額総額が一定範囲に収まっていれば、普通住房の売買として後述する税制上の恩典が受けられます。
実務慣行として中古住宅取引には陰陽契約が存在することが珍しくありません。表向きのＷＥＢ成約価格の他に実際の取引価格が存在する訳ですが、税務当局はこれを厳禁しています。該当する場合は、不動産評価師の評価額を基に中古住宅の申告価格を算定しなければなりません。申告価格が著しく低くかつ正当事由がないと認定された場合は、当局が査定する価額を基に税額が決定されます。
また不動産の売却に関する税金や登記費用を、買い手が負担することがあります。当事者間の取り決め次第ですが、不動産の登記には完納証明書が必要なのでこの様な商習慣が存在するものと思われます。売り手が外国人の場合は、自ら申告納付を行い残額を国外送金するのが一般的です。これは1件５万ドルを超える対外送金には外為指定銀行の審査が行われますが、外国人に就いてはこの規制が緩和適用され、不動産の譲渡収入金額から関連税金費用を控除した金額の送金が認められるためです。
個人の不動産譲渡利益に対する中国での課税ですが、①個人所得税 ②土地増値税 ③増値税及び付加 の３税が課せられます。当該不動産が普通住房・非普通住房・非居住の何れであるか、また所有期間が２年未満・２年以上５年未満・５年以上の何れであるか、家庭唯一であるか否かに応じて、免税措置の有無や課税標準及び適用税率が異なります。普通住房の面積及び価格要件ですが、上海市の場合は住宅面積が１４０㎡以下で価額が２３０万元（外環以外）または３１０万元（外環以内）以下の居住房がこれに該当します。
先ず①の個人所得税ですが国・地方が税収を分割する共有税で、９種類の所得区分に分けられ夫々に異なる税率が適用されます。２０１９年改正に拠り、賃金給与所得ほか３種類の所得については、総合課税方式が適用されることになりました。但し居住者に限定されており、非居住者には従前通り分離課税方式が適用されます。不動産の売却益は財産譲渡所得に該当し、適用税率は２０％の比例税率です。課税所得金額は、譲渡収入から取得価額と譲渡費用を控除して計算しますが、所得金額が正確に計算できない場合は税務当局の査定（売値の１％～５％程度を所得金額と見做す）に拠ることになります。実際には取得価額が分っているにも拘らず、この取扱いを逆手に取る事例（注）も少なくない様です。５年以上所有する家庭唯一の普通住房の譲渡については土地増値税と共に免税措置が採られていますので、多くのケースで税負担がありません。
（注）日本の確定申告では、この様な見做し所得金額計算は認められません。取得費が不明の場合は、概算取得費控除により売値の５％が取得費（＝９５％が売買利益）とされることがあります。中国での所得金額計算と混同して藪蛇とならぬ様に御留意下さい。
次に②の土地増値税は、土地使用権とその上に存する建築物及び付属物の有償での譲渡により取得する増値（利益）に対し課される地方税です。付加価値額に対し３０～６０％の４段階の税率が適用されます。譲渡契約締結日から７日以内に所在地税務機関に申告しなければなりません。未納の場合は、権利譲渡登記が認められないため、売主に代わり買主が納税して相当額を譲渡代金から差し引くという中国独自の変則的な手法が採られている様です。現在のところ上海市では非居住土地使用権の譲渡以外は免税になっていますが詳細は割愛します。
最後に③の増値税ですが、日本の消費税に相当するものと考えて頂ければ理解が速いと思います。不動産の販売や土地使用権の譲渡はこの課税対象になります。小規模納税者（年間課税販売高が５百万元以下の納税者）は販売額に徴収率９％を掛けて増値税額を算出します。一般納税者（５百万元超）は売上税額から仕入税額を控除した金額が増値税額になります。そうすると小規模納税者が不利になるため増値税発票管理システムの利用等の救済措置が講じられています。
日本の所得税申告に於ける日中の二重課税の排除ですが、個人所得税と土地増値税は外国法令に拠り個人の所得を課税標準として課される税ですから、外国税額控除の対象になります。控除の適用時期は、申告等により外国所得税の納付が確定した日の属する年分になります。或いは納付が確定した外国所得税を、実際に納付した日の属する年分とすることも選択可能です。日本の不動産譲渡所得は分離課税で、所有期間が５年超の場合の適用税率は国税・地方税併せて２０．３１５％、５年以下の場合は３９．６３％ですから、中国の個人所得税の太宗が税額控除できることになります。これに対し増値税は個人の所得を課税標準として課される税ではありませんので、外国税額控除の対象にはなりません。税額控除ではなく譲渡経費として処理することになります。
最後に無申告に係るペナルティーですが、所得税に就いては期限後申告所得金額に対して１０％又は１５％の無申告加算税が賦課されます。調査前の自主申告の扱いになれば５％に軽減されます。国外財産調書が未提出ですと、以上の税率５％が上載せされます。行政処分なのでこの辺りは所轄税務署長の決定に従うしかありません。この他に確定申告期限から実際納付日までの間の延滞税が賦課されます。一方住民税については本税のみで、加算金や延滞金の支払いはありません。
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