相続により取得した賃貸不動産の減価償却費計算に関するご質問

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サラリーマンです。去る4月20日に母が亡くなり賃貸マンション(12室)の経営を引き継ぐことになりました。8月には母の準確定申告、来年3月には私の確定申告をしなければなりません。相続で取得した不動産については、被相続人の取得価額や取得時期を引き継ぐ程度の知識は有りますが、実際に減価償却費を計算するとなれば全く自信がありません。アドバイスをお願いします。
①取得価額: 200,000,000円
②取得年月: 平成9年1月
③償却方法及び法定耐用年数・償却率: 旧定率法/47年・0.048
④平成28年初の未償却残高: 78,547,436円

 

お母様の準確定申告に於ける減価償却費は、
78,547,436X0.048X4/12=1,256,759円
貴方の確定申告に於ける減価償却費は、
200,000,000X0.022(定額法/47年・償却率0.022)X9/12=3,300,000円 となります。

お母様の減価償却費は、従来の計算通りですので簡単です。
一方貴方の計算ですが、取得価額&取得年月&未償却残高は引継ぎますが償却方法を引継ぐことは出来ません。従来、建物については旧定額法・旧定率法の何れかの選択が認められていましたが、平成10年4月1日以降の取得分から旧定率法の選択が認められなくなりました。ここに言う”取得”には、相続・遺贈・贈与に拠るものが含まれます。また平成19年4月1日以降の取得分からは、旧定額法ではなく定額法により償却計算を行う必要があります。従って選択の余地なく貴方の償却方法は定額法になります。
この他に誤り易いのが、耐用年数と取得価額です。
中古資産の取得として、耐用年数の簡便法計算(47年×12ヶ月ー19年4か月+19年4か月x0.2⇒31年)を用いることは認められません。耐用年数は47年です。(注)H26年10月30日の大阪高裁判決に拠る
また被相続人の未償却残高を取得価額にされる方が居られますが、あくまでも被相続人の取得価額2億円が引き継ぐべき取得価額ですので御留意下さい。
賃貸マンションの所有権変更登記に伴い、登録免許税や司法書士の手数料が発生しますが、これ等は取得価額に含める必要はありません。貴方の不動産所得計算上の経費とすることが出来ます。

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