生産緑地の2022年問題に対応するために農家が知っておくべき税務のポイント

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多くの生産緑地に係る税の優遇措置が2022年に期限切れとなりますが、これを誘因として練馬区や世田谷区、多摩地区などのエリアで地価下落が起きるのではないかと言われています。玉突きで都心部に波及する可能性もあります。人口高齢化に伴う空き家の増加や近郊農地の減少を懸念する国は、生産緑地の面積要件緩和や他の農家・農業法人への貸出しも税優遇措置の対象に含めるなどの立法措置を講じますが、効果の程は定かでありません。斯様に大きな地価変動のインパクトを齎すであろう生産緑地に係る税の優遇措置とはどの様なものでしょうか。

1.生産緑地とは何か
生産緑地とは、生産緑地法に定める要件を充たす市街化区域内の農地または森林で、特定の市区町村(東京23区や首都圏政令指定都市その他)が指定する土地を言います。500㎡以上の広さが有り、農林業の継続が可能な条件を備えているものが対象になります。指定を受けると農地以外への転用や転売が出来なくなります。建造物の新改築や宅地造成等の形質変更も出来ません。農業従事者死亡により農業等の継続が困難になった場合や、生産緑地指定後30年を経過した場合は、市区町村に対して土地の買取りを申出ることが出来ます。

2.税の優遇措置の内容
(1)固定資産税の軽減措置
農地に対する固定資産税の課税は、農地を一般農地と市街化区域農地に大別し、更に後者を生産緑地指定農地・一般市街化区域農地・特定市街化区域農地 に細分して、評価の決定と税負担の調整措置を行ないます。ざっとした税額のイメージですが、一般農地であれば1千円未満/10a・生産緑地指定農地は数千円/10a・一般市街化区域農地は数万円/10a・特定市街化区域農地は数十万円/10aと言った処です。同じエリア内であっても、一般農地並みの課税で済む生産緑地指定農地と宅地並み課税が行われる特定市街化区域農地とでは、極端な負担差が生じることになります。
(2)農地等の相続税・贈与税の納税猶予及び免除の特例
農業を営んでいた被相続人から一定の相続人が農地等を相続又は遺贈によって取得し、農業を営む場合には、一定の要件の下にその取得した農地等の価額のうち農業投資価格を上回る部分に対応する相続税額は納税が猶予されます。更にこの農地等納税猶予額は、農業相続人が次の何れかに該当することとなった場合には納税が免除されます。
イ.特例の適用を受けた農業相続人が死亡した場合
ロ.特例の適用を受けた農業相続人が特例農地等の全部を一定の農業後継者に一括生前贈与した場合
ㇵ.特例の適用を受けた農業相続人が相続税の申告書の提出期限から農業を20年間継続した場合(市街化区域内農地等に対応する農地等納税猶予額の部分に限る)。但しこの適用が受けられるのは、特例農地等のうちに都市営農農地等を有しない相続人に限られます。因みに都市営農農地等とは、生産緑地地区内の農地で、東京都特別区を含む特定市の区域内に存在し、生産緑地の買取りの申出が為されていないものを言います。

特例農地等に付いて譲渡等が有った場合や、特例農地等に係る農業経営を廃止した場合、都市営農農地等について買取りの申出が有った場合、特例農地等が特定市街化区域農地等に該当することになった場合は、その農地等納税猶予額の全部又は一部を納付しなければなりません。

3.30年間の営農義務が満了した場合の選択は
地主は2017年の法改正で決まった10年間毎の指定延長(特定生産緑地制度)を選択することができます。これを選択しない場合は、市区町村へ買取請求を行うか又は生産緑地の指定解除を受けることになります。後者の2ケースについては上記2.(2)の納税猶予額の免除が有りませんので、相続税申告期限の翌日から納税猶予期限迄の利子税と合せて多額の相続税(贈与税)を納付する必要があります。利子税の割合ですが、原則は3.6%になります。但し特例基準割合が7.3%に満たない場合は次の計算式で得られる割合が適用されます。因みに平成30年分は0.7%です。
3.6%X特例基準割合(平成30年分は1.6%です)÷7.3%=利子税の割合(0.1%未満切り捨て) 

4.国土交通省による地主へのアンケート調査から読み取れること
多くの生産緑地が指定期限の30年を迎え、大量の生産緑地が宅地に転用される懸念があるため、国土交通省は東京都内の対象農家にアンケート調査を実施しました。これに拠れば農地の全部又は一部の指定期間の延長を希望する農家の割合が8割を超え、希望しない農家でも直ぐに転用するケースは少ないとの結果になっています。従って懸念される様な事態が起きる状況にはないと結論付けていますが、果たしてどうでしょうか?
生産緑地を保有する農家、戸建て用地の購入予定者、何れの側にとっても難しい判断を迫られることになりそうです。

 
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