間もなく所得税の確定申告が始まります。サラリーマンで不動産所得の赤字と給与所得等との損益通算により、所得税の還付を受けようとされる方も多いでしょう。ところがローン金利の一部が他の所得と損益通算出来ない場合が有る（措置法４１条の４ 不動産所得に係る損益通算の特例）ことを知らずに還付申告をして、税務署から呼び出しを受ける方が少なからず居られる様です。
１．特例制度の概要
個人の平成４年分以降の不動産所得が赤字になった場合は、賃貸不動産のうち土地等の取得に要した負債利子について、
ⅰ）当該負債利子の額が不動産所得の損失の金額を超える場合：当該損失の金額
ⅱ）当該負債利子の額が不動産所得の損失の金額以下の場合 ：当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する金額
は、所得税法の規定の適用上なかったものと見做す。
少し分かり難いと思いますので具体例でご説明しましょう。
先ずⅰ）ですが、ローン金利が１１０万円（うち建物部分５０万円／土地等部分６０万円）でこれを控除前の不動産所得が７０万円とします。単純に計算すれば控除後の不動産所得は▲４０万円になる筈ですが、６０万円＞４０万円なので４０万円の負債利子の額がなかっとものとされ、申告すべき不動産所得の金額はゼロになります。
次に、ローン金利の金額はⅰ）と同額でこれを控除前の不動産所得が４０万円とします。単純に計算すれば控除後の不動産所得は▲７０万円になる筈ですが６０万円≦７０万円なので６０万円の負債利子の額がなかったものとされ、申告すべき不動産所得の金額は▲１０万円になります。
２．負債利子の額のうち土地等の取得に要した額の計算について
負債利子の額を、建物の取得に要した部分と土地等の取得に要した部分に区分計算するに当って間違いが多い様です。措置法施行令第２６条の６第２項には、”建物と共にその敷地の用に供されている土地等を取得した場合に於ける土地等を取得するために要した負債の額の計算”について書かれており、””負債の額が先ず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地等の取得の対価の額に充てられたものとして計算することが出来る”とあります。
この規定の適用を受ける場合には、
土地等の取得に要した負債の利子の額＝第２項の規定に拠り土地等の取得の対価の額に宛てられたものとされる負債の額／建物及び土地等の取得に要した負債の額
で計算されますので、特例適用後の不動産所得の金額は上記１の設例とは若干異なって来ます。（措置法通達４１の４－３）
但しこの規定は
イ．土地等をその上に建築された建物（付属設備を含む）と共に取得した場合（これ等の資産を一の契約により同一の者から譲り受けた場合に限る）
ロ．これら資産の取得に要した負債の額がこれ等の資産ごとに区分されていないことその他資産別に負債の額を区分することが困難な場合
に就いてだけ認められる取扱いであることに留意しなければなりません。
従って建物と土地等を個別に取得した場合や、一括取得であっても契約書や消費税計算で区分出来る場合には認められません。認められるのは中古物件の一括取得の場合等に限られます。飽く迄も負債の額を建物と土地等の時価等に拠り合理的に按分計算して、土地等を取得するために要した負債利子の額を計算する必要があります。
＊質問や相談をご希望の方は、ホームの「ご質問／お問い合せ」をご利用下さい。ビデオ通話での打合せも可能です。
＊申告その他の実務をご希望の方は、ホームの「料金のご案内」をご参照下さいます様お願い申し上げます。
PCと同じアドレスにアクセスしていただくと、それぞれの端末用に最適化された状態で表示されます。