海外赴任で自宅を法人に賃貸されている方は日本で不動産所得の確定申告をしないと損をする

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転勤シーズンを迎えました。海外勤務の辞令を受け、家族帯同で赴任される方も居られるでしょう。空き家では建物が痛むし住宅ローンの返済もあるので、自宅を賃貸に出される方が殆んどだと思います。そうすると非居住者の課税対象になる不動産所得が発生しますが、実際に所得税の確定申告をされる方は少ない様です。この理由ですが、海外に住んでいるのだから税務署に捕捉され難いだろうし、そもそも申告して余分な税金を払うのは馬鹿らしいと言った処でしょうか。ところがこの思い込みが想定外の税負担を招くことがあります。
税務署に見つかり易いかどうかは、賃借人が個人か法人かにより異なります。賃借人は非居住者への賃借料支払いの際に、支払額の20.42%相当の所得税等の源泉徴収をしなければなりません。但し個人が住宅用に借りる場合は除きます。加えて全ての法人と一定の個人不動産業者には、毎年初に「不動産の使用料等の支払調書」の提出(年15万円以下の場合及び法人への賃借料支払いを除く)が義務付けられています。これが非居住者による法人への賃貸は税務署に情報が筒抜け、個人への賃貸は容易に補足され難い原因です。

ところでどの程度の所得税及び復興特別所得税(非居住者なので住民税は掛らない)が掛かるのでしょうか?7年前に新築マンションを7千万円で購入(住宅ローン5千万円)したケースで試算してみましょう。
①賃貸料収入  :250,000円x12=3,000,000円
②減価償却費  :70,000,000円xうち家屋60%x0.022=924,000円
③支払利息   :42,000,000円x1.5%=630,000円
④固定資産税  :           180,000円
⑤管理手数料ほか:            300,000円
⑥所得税額等  :(3,000,000-2,034,000-380,000)x5%x1.021=29,900円

法人への賃貸であれば上述の通り612,600円(賃貸料収入の20.42%相当)の源泉徴収が行われますので、確定申告に拠り確定税額との差額582,700円が還付されます。確定申告をすると損ではなく得になります。税務署からすれば確定申告をされない方が有難いと言う妙な話です。ここを勘違いされている方が少なくありません。通算赴任期間を5年とすればトータルで3百万円程の還付になります。放って置く手はありません。因みに還付請求(更正の請求)が出来る期間は、確定申告期限から5年と定められています。
非居住者が日本で確定申告をするためには納税管理人を立てる必要があります。重畳的に申告・納付義務を負いますので、申告書を作成する税理士が就任するのが一般的です

海外赴任前に住宅ローン控除を受けていた場合の対応はどうすれば良いでしょうか。海外赴任中は自己が居住していない訳ですから、当然住宅ローン控除の適用はありません。出国前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出しておけば、その事由が解消して再居住した場合に、適用年のうち再居住の用に供した年以降の年分について住宅ローン控除の再適用が認められます。再居住の日の属する年に賃貸していた場合は、その年の翌年以降から再適用が認められます。上記事例ですと、控除期間10年のうち既に7年が経過していますので、3年後に帰任した場合は残念ながら適用可能な年分がありません。

将来的に当該マンションを売却した場合への影響です。譲渡所得金額の計算上、建物の取得費は取得価額から償却費相当額を控除して算出します。この場合に賃貸期間中の償却費相当額は、法定耐用年数に応じた償却率(設例では47年の0.022)を用いて計算しますが、自己の居住期間であれば47年x1.5=70年の償却率0.015を適用します。この結果、賃貸期間中の償却費相当額が大きくなりますので、譲渡所得金額が増えることに御留意下さい。

 
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