上海のマンションを近々売却することになりました。現在日本に住民票はありません。しかしこの売却で帰国する予定です。それで住民票を復活させることになりますが、日本での所得税申告は売却時点（売買契約書の日付）で日本に居住しているかどうか（住民票の有無）に依り要否が決まるとの認識ですが、間違いないでしょうか。例えば今年の１０月１日に売却して、１０月５日に住民票登録した場合は、日本で所得税申告をする必要はないでしょうか？
先ず日本の不動産譲渡収入の認識時期ですが、引渡し基準に代えて契約日基準にすることが認められています。これに関しては正確には売買契約日ではなく契約効力が発生する日ですので御留意下さい。
次に課税国ですが、中国にお住いの間に現地に在る不動産を売却した場合は、中国側での課税のみで、日本で申告・納付をする必要はありません。対して帰国後に売却された場合は、日中租税条約第１３条により居住地国たる日本の課税権のほか、不動産が在る中国にも課税権が認められています。そうなると日中で二重課税が生じますが、同第２３条②項に拠り日本の所得税法に従って外国税額控除の適用を受けることが出来ます。尤も彼我の税率差等に起因して外国所得税＞日本の所得税及び住民税になると、控除し切れない外国法人税が発生するケースも考えられます。日中ともに、一定の居住用財産の譲渡については減免（特別控除）制度を設けていますので、この辺りも考慮する必要があるでしょう。ただ一般論としては、帰国前に中国で不動産取引と関連税務手続きを完結して置く方が得策ではないかと思料致します。
次に課税国ですが、中国にお住いの間に現地に在る不動産を売却した場合は、中国側での課税のみで、日本で申告・納付をする必要はありません。対して帰国後に売却された場合は、日中租税条約第１３条により居住地国たる日本の課税権のほか、不動産が在る中国にも課税権が認められています。そうなると日中で二重課税が生じますが、同第２３条②項に拠り日本の所得税法に従って外国税額控除の適用を受けることが出来ます。尤も彼我の税率差等に起因して外国所得税＞日本の所得税及び住民税になると、控除し切れない外国法人税が発生するケースも考えられます。日中ともに、一定の居住用財産の譲渡については減免（特別控除）制度を設けていますので、この辺りも考慮する必要があるでしょう。ただ一般論としては、帰国前に中国で不動産取引と関連税務手続きを完結して置く方が得策ではないかと思料致します。
個人の不動産売却に伴う中国側での課税としては、営業税・土地増値税・個人所得税が考えられます。営業税は一種の付加価値税ですが、小規模納税義務者に配慮して営業収入が一定基準に達しない納税義務者は営業税が免除されます。土地増値税は、国有土地使用権やその上に在る建築物等の譲渡益に着目した重課税ですが、個人の一定の住宅の譲渡については徴税が減免されています。残るは個人所得税ですが、５年以上自己使用し且つ家庭で唯一の生活用住宅の財産譲渡所得については免税扱いです。そうするとご相談者のケースは、中国在住中に売却されるのが得策と思料致します。
日本での課税ですが、居住用不動産に係る各種の優遇措置が受けられるかどうかが気になるところです。３千万円特別控除ですが、海外不動産であっても所与の要件を満たしていれば適用が受けられます。意外に思われるかも知れませんが、措置法第３５条には居住用家屋の所在地に関する制限がないためです。従って帰国後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すれば良い訳です。一方、措置法３１条の３の６千万円以下の所得に対する軽減税率の適用は受けられません。その他の優遇措置についても同様に不適用となるものが有りますので確認が必要です。
（お断り）
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