個人の不動産賃貸事業の法人化についてのご相談: 法人化によるメリット・デメリット

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個人で不動産賃貸業を営んでおります。親から相続した都内の土地にワンルームマンションを建てましたが、立地に恵まれ年間2千万円程度の賃料収入があります。ところが所得税や地方税、国民健康保険料の負担が大きく、また此の儘では相続が発生した場合に遺産分割協議が大変だろうと思います。そこで事業の法人化を考えたいのですが、法人化による得失や不動産管理会社の設立方法等を分かり易くご教示頂けませんでしょうか。

法人化によるメリットとしては、税負担の軽減効果・社会保険料負担の軽減効果そして相続税対策上の得失が挙げられます。
1.税負担の軽減効果
(1)個人事業主に適用される超過累進税率よりも中小法人に適用される優遇税率の方が低い
各種所得控除後の課税所得金額を8百万円として、東京都の場合で両者の税負担を比較してみましょう。個人の所得には所得税・復興特別所得税・住民税・個人事業税が課せられます。東京都の場合はこれ等の表面税率の合計が28.6%になります。法人の所得には法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税・地方法人特別税(平成31年度税制改正で地方法人事業税に改組)が課せられます。これ等の表面税率の合計は23.6%です。法人化により約40万円の税負担が軽減されます。
(2)親族等への給与支給により、所得の分散効果と給与所得控除の適用が受けられる
親族等への給与支給に損金性の問題がなければ、受給者1人当り最低でも65万円(令和2年分以降は55万円)の給与所得控除が受けられます。また所得の分散効果で、より低い累進税率が適用されます。

2.社会保険料負担の軽減効果
(1)社会保険料の算定基礎額が総所得金額から標準報酬月額に変わるので調整が可能になる
個人事業主は国民健康(年金)保険に加入しますが、保険料算定の基礎となるのは総所得金額です。無闇にこれを調整することは出来ません。一方、法人の役職員は強制的に健康(厚生年金)保険への加入が義務付けられています。保険料の算定基礎は標準報酬月額(年額)ですから、給与や賞与の支給水準で調整することが可能です。法人税法には役員給与について定期同額給与等の損金算入要件が定められていますが、給与水準をどの程度にするかは法人が任意に決定できます。
(2)第三号被保険者となる配偶者や、子など被扶養者の保険料負担がなくなる
国民健康保険には被扶養の考え方がありません。各世帯の加入者の収入や年齢がトータル保険料に影響します。これに対し健康保険では、配偶者や被保険者により生計を維持されている3親等内親族は被扶養者になります。これ等の者の収入(上限あり)や年齢は保険料に影響しません。

3.相続税対策上の得失
(1)相続財産評価は不動産管理会社の設立方式に拠り得失が分れる
不動産賃貸事業の法人化に当っては、土地・建物の所有権を法人に移すか或いは個人に残すかの選択が必要です。これに就いては建物だけを法人に移管することをお薦めします。
被相続人が所有する土地には、貸家建付地と貸付事業用小規模宅地の特例による評価減が適用されますが、所有権を個人に残し法人に賃貸した場合も同様の評価減が適用されます。建物は法人への譲渡で現預金に振替るため、貸家としての評価減が失くなります。この詳細は別稿「不動産管理会社設立に当っての留意点は?」をご参照下さい。
(2)相続財産の分割が容易になる
相続財産に占める自宅や賃貸不動産の割合が大きい相続の場合、遺言書を作成したとしても遺留分の減殺請求等で不動産の換金が必要になることが有ります。先の民法(相続法)改正で、遺留分権者は現金での支払いを求めることが出来る様になったため更にその可能性が増えました。こうした場合に賃貸不動産(土地・建物とも)を法人に移管しておけば、株式の分割等により遺留分支払に対応出来ますので、無理に賃貸不動産を換金処分する必要がありません。

法人化によるデメリットとしては、会計処理や税務申告が複雑になることが挙げられます。会計ソフトを利用して或る程度は自計化するにしても、法人の申告業務は専門家に委任することが必要になるため税理士報酬が発生します。
法人設立には一時費用が掛かります。株式会社の場合ですと公証人手数料5万円・登録免許税15万円・謄本手数料や印鑑作成料1万円等で約21万円になります。この他に印紙税4万円が掛りますが、電子認証であれば不要です。これに対し合同会社の場合は、公証人手数料や謄本手数料がありませんので、登録免許税の6万円だけで済みます。印紙税4万円については株式会社と同様です。機能面での不都合はありませんので合同会社で充分かと思います。
この他のデメリットとしては、法人に余剰資金が発生しても家事用に流用することが出来なくなります。個人と法人のお金は明確に区分しなければなりません。家事費の法人への付け替えは、損金不算入の役員給与に認定される場合がありますので控えた方が無難です。

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