子供へのアパートの贈与についてのご相談

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アパートを所有しています。土地・建物共に私の名義ですが、アパート建設ローンが僅か乍ら残っています。これから孫の教育費も掛りますので、生計の足しに娘に生前贈与をしたいと思いますが、どの様にすれば税金が安くて済むでしょうか。アドバイスをお願いします。
先ず土地建物の両方を贈与するか、建物だけを贈与して土地は使用貸借にするかの選択が必要です。当該土地の路線価や地積の詳細が分りませんが、そこそこの相続税評価額にはなると思いますので、建物だけを贈与した方が無難でしょう。次にアパートローンを承継させるかどうかの選択です。貸家建物の贈与税課税価格は、原則として固定資産税評価額の70%相当になりますが、負担付贈与に就いては時価課税となります。この場合の時価は、不動産所得の収支計算書に記載した減価償却後簿価を用いて差支えありません。これからアパートローンを控除した金額が課税価格です。ローン承継有り無しの2通りで贈与税を計算し、有利な方を選択することになります。この他将来貴方に相続が発生した場合、使用貸借ですと貸家建付地の評価減が受けられません。自用地として100%評価になりますので、併せて考慮する必要があります。

1.相続時精算課税制度の選択
課税価格が25百万円以下なら、贈与税の支払を回避する為相続時精算課税制度を選択するのも一案です。但し延納制度に過ぎませんので、貴方の相続財産が基礎控除を超える様であれば通常の暦年課税を選択する方が得策です。

2.入居者からの敷金・保証金の処理
敷金とは、アパート等の賃借人が賃料その他の債務を担保するため、契約成立の際に賃貸人に対し交付する金銭です。賃貸借契約が終了すれば未払い債務等がない限り返金されますので、法的性格は停止条件付き債務とされています。アパート等の所有権の移転があった場合、新旧所有者間で敷金に関する引継ぎがなくても、当然に新所有者は敷金を引き継ぐとの判例が出ています。このため貸家やアパートの贈与については負担付き贈与が行われたものとして、先に挙げた平成1.3.29付の個別通達により時価課税の適用を受ける可能性があります。
これを回避する手段ですが、贈与時点で返還義務を負っている敷金や保証金相当額の現金を併せて贈与しておけば、負担付き贈与には該当しないとの当局見解が出されています。

3.実質所得者課税と貸家建付け地の評価減に就いて
アパートの賃料は地代相当額と建物使用料から成り立っています。親名義の土地を無料で借りてそれを活用し収入を得る訳ですから、何等かの課税関係が生じても可笑しくはありません。因みに、親子間で貸駐車場の使用貸借契約と舗装等の贈与契約を結び、駐車料収入を子に移転したケースで、実質所得者課税に拠り所得は親に帰属するとして更正された事例があります(平成30年10月3日裁決)。然しながらアパート賃料に就いては、親の土地で子が貸家を所有している場合であっても全体が子の所得として是認されています。この辺りは、土地・建物共に親が所有しているか、親の土地を使用貸借して子が建物を所有しているかに応じて使い分けている様です。
個人間の土地使用貸借では借地権が発生しません。所有についての制限が有りませんので、相続が発生した場合でも貸家建付け地の評価減がなく、自用地として100%評価になります。

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