主な相続財産が被相続人の自宅である場合にトラブルを回避するための分割方法(遺留分・代償分割ほか)

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父親の死亡で高齢の母親と複数の子供が相続人になる場合、分割協議に起因する争族の話は殆ど耳にしません。一般には、全部或いは過半を母親が相続すれば済む話だからです。①高齢化により母親の老後には相応の現金が必要、②母親が相続すれば小規模宅地等の特例が受けられ、且つ160百万円までの財産には相続税が掛からない、③何れ第二次相続により子供たちの財産になるのだから改めて協議すれば良い、等の事情を考えれば無難な選択と言えます。
ところが、母親が亡くなり第二次相続が発生すると、困った問題が起きます。父親の相続時には結構あった筈の金融資産が余り残っていない、主要な財産は実家の一戸建てやマンションしかないと言ったケースです。この様な場合でも、相続人間で公平に財産を分配し、且つ分割時の譲渡所得税を回避するにはどうすれば良いでしょうか?財産分割の手法と、それに伴う税負担をご説明しますが、就中代償分割がポイントです。この際に「代償金の圧縮制度」を知らないと不必要な税負担をすることが有りますので御留意下さい。

1.小規模宅地等の特例の適用との兼ね合い
相続人の誰が実家の不動産を相続するかの決定には小規模宅地等の特例の検討が不可欠です。
大雑把に言えば適用が受けられる相続人は、①同居親族(二世帯住宅を含む)、②家なき子、③生計同一親族、の何れかに限られますので、これに該当する者が単独取得または共有取得します。該当する者がいなければ、考慮の必要はありません。この後で下記2に従い、金銭支払い等による相続分の調整を行います。

2.最も適した遺産分割の態様を選択
(1)現物分割の得失と課税上の取扱い
遺産分割の態様には、現物分割・代償分割・換価分割の3通りがあります。現物分割は遺産分割の基本形で、相続分の調整も容易なのですが、設例の様なケースでは不動産を共有登記にせざるを得ません。そうすると、後々の維持・管理や、賃貸・売却で利害が相反しトラブルの原因になります。平成28年税制改正で新設された、”空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例” が適用できる場合は好都合ですが、一般には避けた方が無難です。
(2)代償分割の得失と課税上の取扱い
代償分割とは、”遺産の全部又は一部を現物で共同相続人の1人又は複数人に取得させ、その代わりに他の共同相続人に対して債務を負担させる分割方法” を言います。一時に纏まった代償金支払いが困難な場合は、相続人間の合意で賦払いに拠ることも考えられます。他の共同相続人への債務支払いは、金銭又は物(相続財産又は自己所有財産)に拠りますが、次の様な問題が生じることがあります。
イ.代償分割を行った場合の相続税の課税価格
  代償財産を交付した者 :相続により取得した財産の価額ー交付した代償財産の価額
  代償財産を交付された者:相続により取得した財産の価額ー交付を受けた代償財産の価額
代償財産の価額は、相続税評価額に拠ることとされています。金銭は評価額=時価ですが、宅地の評価額は時価と大きな乖離があるため、上記計算式では金銭を交付した者が得をし交付を受けた者が損をします。極端なケースでは、代償財産を交付をした者の取得財産価額がマイナスになることがあります。マイナスはゼロで計算されるため、その分取得価額の合計額が増える結果となり無用の税負担が生じます。そこで、共同相続人全員の協議に基づき代償財産の評価額と時価との乖離を調整(相・基本通達11の2-10)すれば、その計算も認められることになっています。これが所謂代償金の圧縮制度です。紙面の都合により計算式は省略します。
ロ.自己所有の物で代償債務を支払った場合の譲渡所得課税
代償財産が土地・家屋・上場株式等の相続人固有の資産である場合は、その履行をした時に時価相当で譲渡を行ったものと見做して譲渡所得課税が行われます。
(3)換価分割の得失と課税上の取扱い
換価分割とは、”共同相続した遺産を直接分割の対象とせず、未分割の状態で換価し対価として得られる金銭を共同相続人間で分割する方法” を言います。言い換えれば、共同相続人全員で未分割財産を譲渡し、譲渡代金を相続人で分配する方法です。換価代金は法定相続割合で分配する場合と、相続人間で任意に定めた割合により分配する場合の2通りがあります。
ィ.法定相続割合で分配する場合
相続財産は相続人全員の共有財産ですので、不動産を対象にする場合は一旦相続共有登記を行う必要があります。この際に遺産分割協議書は不要です。
各相続人の相続財産の課税価格ですが、譲渡代金ではなく財産評価基本通達による評価額を法定相続割合で按分した金額になります。一方譲渡所得税ですが、全体の譲渡価額・取得費・譲渡経費に法定相続割合を乗じて各相続人の課税価格を求めます。相続人が被相続人と一緒に居住していた場合には、3千万円特別控除が受けられます。この他、相続税の取得費加算の特例も適用されます。これ等は以下ロでも同じです。
ロ.任意の割合で分配する場合
ィと異なり、分配割合を明記した遺産分割協議書を添付して相続登記を行います。遺産分割協議書に定めた分割割合と異なる割合で売却代金を分配すると贈与税の問題が生じます。但し、共同相続人の1人の名義で相続登記がされても、単に換価の便宜のためであり、実際の分配が遺産分割協議書の通り行われていれば、贈与税の問題は生じません。
相続税の課税価格と譲渡所得税については、イの法定相続割合を任意に定めた割合と置き換えて読んで下さい。

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