取得費不明の不動産の譲渡所得？それなら簡単。概算取得費控除の規定を使って、売却価額の5％を取得費とし、これに仲介手数料や境界確定に要する測量費等の譲渡費用を出せば直ぐに計算できる”と言う論旨明快な税理士さんが殆どかも知れません。
確かにこの通り確定申告をすれば税務署から問題視されることはありません。ただ売値の5％がコストで、後のは売買差益と言うのは何か違和感がありませんか？
“概算取得費控除の規定を使うなど論外！私なら公表された地価情報を基に土地の取得価額を推算すると言うpositiveな税理士さんも少なくないと思います。ところが実務では必要な地価情報が公表されていないケースが多く、然程に簡単な話ではありません。
また気を付けなければならないのは、これが出来る場合と出来ない場合があることです。
（分離課税の土地建物等に係る）長期譲渡所得の概算取得費控除と言うのは、租税特別措置法第31条の4に定められた規定で、「個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等を譲渡した場合の、長期譲渡所得の計算上収入金額から控除する取得費は（所得税法第38条及び第61条の規定に拘らず）当該収入金額の百分の五に相当する金額とする。但しその土地建物等の取得に要した金額と改良費との合計額に満たないことが証明された場合はその合計額とする」と書かれてあります。
ご相談の様な事例では、先ず当該土地建物等の全部事項証明書や登記簿謄本を取り付け、登記原因とその日付を調べます。お母様は平成8年に亡くなられたご主人から相続により取得されており、ご主人は昭和26年に売買により土地を取得されていました。相続により取得した土地建物等については、譲渡所得課税が行われていない場合、被相続人の取得時期と取得価額を引き継ぐこととされていますので、本件土地の取得日は昭和27年12月31日以前になります。
取得価額が分からない（⇒証明出来ない）訳ですから、措置法規定で選択の余地なく売値の5％相当が取得費となります。
それでは、昭和28年1月1日以降に取得した土地建物等を譲渡した場合であればどうでしょうか？
措置法通達31の4－1には、「昭和28年1月1日以降に取得した土地建物等の取得費についても、措置法第31条の4第1項の規定に準じて計算して差し支えない」と書かれてあります。措置法第31条の4の規定は、戦後の混乱や物価変動を考慮して設けられた規定です。取得費が分からない譲渡所得の計算のために設けられた規定ではありません。ただ理由の如何を問わず、長期譲渡所得の計算では、収入の5％相当を取得費とすることが認められますので、取得費不明の場合に援用されているのが実情です。
通達には「準じて計算して差し支えないものとする」とあります。即ち、選択するかしないかは納税者の自由です。平成28年1月1日以降に取得した土地建物等の長期譲渡所得は、本来の取得費に基づき計算するのが原則ですので、正常な価額で取引されたものであれば、客観的・合理的に取得費を推算することが認められる余地があろうかと思います。
（注）本稿には、筆者私見に属する部分が有りますのでお断りしておきます。
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