相続税対策で空き地にアパートを建てなくても砂利敷きの駐車場で賃貸すれば十分に節税効果が得られます

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複数の宅地を持っていたとしても特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例適用(80%評価減)が受けられるのは1か所だけです。そこで住宅メーカーが、アパートを建てれば相続税対策になります等と言葉巧みに勧誘に来ます。アパートローンを組めば更に節税が可能ですと言うかも知れません。問題はアパートを建てたとしても収支が合うかどうかです。立地条件が悪く空室等で期待した程の賃料が得られず、ローン返済に四苦八苦する事例は枚挙に暇がありません。態々アパートなど建てなくても、砂利敷きの駐車場で賃貸すれば相続税対策としては十分なのです。将来宅地を売却するにしても、更地に近い状態の方が処分は簡単です。

小規模宅地等の特例の適用対象になるのは、①特定居住用宅地等 ②特定事業用宅地等 ③特定同族会社事業用宅地等 ④貸付事業用宅地等 の4類型です。このうち最も多く利用されるのが①特定居住用宅地等と④貸付事業用宅地等で、評価減割合は80%と50%になります。従って先ずは特定居住用宅地等の特例適用可能性から検討します。この結果、特定居住用宅地等の特例適用は受けられるが面積制限330㎡に充分余りがある場合、或いは家なき子等の親族要件を満たさず特例適用が受けられない場合には、次善の策として貸付事業用宅地等の特例適用可能性を検討することになります。特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等との併用は認められており、その場合の面積制限は(特定居住用宅地等の面積X200/330+貸付事業用宅地等の面積≦200㎡)です。仮に特定居住用宅地等の面積を120㎡とすれば、貸付事業用宅地等の特例適用対象面積は(200㎡-120㎡X200/330=127㎡)になります。貸付事業用宅地等だけに特例適用する場合の限度面積は200㎡です。限度面積を超える宅地等は特例適用対象外と言うことではなく、評価減が受けられるのは限度面積範囲内の宅地等のみとの意味合いです。
貸付事業用宅地等とは、被相続人または被相続人と生計を一にする被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた一定の宅地等を言います。貸付事業には、不動産貸付・駐車場業・自転車駐車場業及び準事業の4つが該当します。準事業とは事業と称するに至らない不動産の貸付その他の類似行為で、相当の対価を得て継続的に行うものを言います。駐車場業(及び準事業)ですが、その規模は問われないものの相当の対価を得て継続的に行っていることが必要です。従って親族等への著しく低額での賃貸や使用貸借については特例の適用対象になりません。設備ですが土地の上に構築物が在ることが必要です。機械式駐車設備やアスファルト塗装は言わずもがな、表面に砂利や砕石を施設したものも構築物に該当します。一方止め石を置いただけや区画ロープを張っただけの、所謂青空駐車場には特例の適用がありません。砂利敷きは施行から時間が経過すると、雨風で砂利が地中に埋もれたり地面が剥き出し状態になりますので、青空駐車場と見做されないためには相応に費用を掛けた砂利敷きと事後の維持管理が必要です。
なお相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等については特例の適用がありませんのでご留意下さい。相続発生時に偶々空きがあった場合ですが、仲介業者等による継続的な利用者募集の事実があれば特例適用は可能と思料します。
 
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