土地に関する評価通達の重要な改正:広大地の評価を廃止し地積規模の大きな宅地の評価を新設

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平成30年1月1日以降の相続又は贈与から、地積が500㎡(3大都市圏以外は1000㎡)以上の広い宅地に適用される相続税評価通達が改正されました。
変更前の通達は「広大地の評価(24-4)」と呼ばれ、路線価地域に存在する広い宅地ですと55%~35%の補正率が適用されます。なお変更前通達は平成29年12月31日以前に生じた相続又は贈与に適用されます。要旨は次の通りです。

① その地域における標準的な宅地の地積に対し著しく地積が広大な土地で、
② 都市計画法第4条に定める開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要なもの(大規模工場用地に該当するもの及び中高層集合住宅の敷地に適するものを除く)
③ の価額は、その広大地が面する路線価に次の広大地補正率:0.6-0.05X広大地の地積/1000㎡ を乗じて計算した価額に、その広大地の地積を乗じて計算した金額により評価する。
この通達ですが、我々専門家の間では鬼門とされてきました。何故かと言えば通達に書かれた適用要件が抽象的で、納税者側と税務当局との間に適用可否を巡る見解相違がしばしば起きたからです。特に”公共公益的施設用地の負担の要否”や”中高層の集合住宅等の敷地に適しているか否か”に付いては、バーチャルな話ですから絶対的正解と言うものがなく紛議の元凶になりました。適用是非に係る金額的インパクトが大きいため、税理士と顧客との間の揉め事も多かった様です。

今回の改正では懸案であった適用要件の明確化が図られ、外形基準による可否判定が容易になりました。地積と所在地域さえ分れば適否の判断に迷うことがなく、また公共公益的施設用地の負担要件が無くなったため開発案の図面作成も不要です。我々税理士にとっては実務上の朗報ですが、一方で適用範囲や減額割合が縮小されたとの声も聴かれます。特に容積率制限が厳しく、東京特別区で容積率30%以上の地域に所在する宅地が対象外と言うことになれば自ずと適用範囲が限られるのではないでしょうか?新設された通達「地積規模の大きな宅地の評価(20-2)」の要旨は次の通りです。

ⅰ)地積規模の大きな宅地(3大都市圏に於いては500㎡以上、その他の地域は1000㎡)で、次のイ~ハに該当しないもののうち、
ィ.市街化調整区域(都市計画法第34条により宅地分譲に係る開発行為が認められた区域を除く)に所在する宅地
ㇿ.都市計画法第8条に規定する工業専用地域に所在する宅地
ㇵ.建築基準法に定める容積率が40%(東京都特別区は30%)以上の地域に存在する宅地
ⅱ)普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものの価額は、
ⅲ)評価通達第15項(奥行価格補正)から第20項(不整形地の評価)までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積に応じ次の算式に拠り求めた規模価格補正率を乗じて計算した金額により評価する。算式は省略します。

 

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