広大地の評価通達が廃止され地積規模の大きな宅地の評価通達が新設された

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平成30年1月1日以降の相続又は贈与から、広い宅地に適用される相続税評価通達が改正されました。

Ⅰ.変更前の通達は「広大地の評価通達(24-4)」と呼ばれ、路線価地域に存在する広い宅地の場合だと55%~35%の広大地補正率が適用されていました。
何が変わったかを明らかにする為、旧通達の要旨を以下の通り纏めて見ました。
① その地域における標準的な宅地の地積に対し著しく地積が広大な土地で、
② 都市計画法第4条に定める開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要なもの(大規模工場用地に該当するもの及び中高層集合住宅の敷地に適するものを除く)については、
③ その広大地が面する路線価に次の広大地補正率:0.6-0.05X広大地の地積/1000㎡ を乗じて計算した価額に、その広大地の地積を乗じて計算した金額により評価する。

旧通達ですが、我々専門家の間では鬼門とされてきました。何故かと言えば御覧の通り通達に書かれた適用要件が抽象的であり、納税者側と税務当局とで適用可否を巡る見解相違が起きたからです。特に”公共公益的施設用地の負担の要否”や”中高層の集合住宅等の敷地に適しているか否か”に付いては、バーチャルな話なので絶対的正解と言うものがなく紛議の元凶になりました。金額的インパクトも大きく、税理士と顧客との間でも揉め事も多かった様です。

今回の改正では、こうした曖昧さを排除するため適用要件の数値化・明確化が図られ、外形基準での判定が可能になりました。また開発行為に係る公共公益的施設用地の負担要件が無くなったのは朗報ですが、一方で適用範囲や減額割合が縮小されたとの不満の声も聞かれます。

Ⅱ.新設された通達「地積規模の大きな宅地の評価(20-2)」の要旨は次の通りです。
ⅰ)地積規模の大きな宅地(3大都市圏に於いては500㎡以上、その他の地域は1000㎡)で、次のイ~ハに該当しないもののうち
ィ.市街化調整区域(都市計画法第34条により宅地分譲に係る開発行為が認められた区域を除く)に所在する宅地
ㇿ.都市計画法第8条に規定する工業専用地域に所在する宅地
ㇵ.建築基準法に定める容積率が400%(東京都特別区は300%)以上の地域に存在する宅地 (注)基準容積率ではなく都市計画で指定された容積率(指定容積率)で判定する。指定容積率が異なる2以上の地域に跨る場合は、面積で加重平均した容積率により判定する。
ⅱ)普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものの価額は、
ⅲ)評価通達第15項(奥行価格補正)から第20項(不整形地の評価)までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積に応じ次の算式に拠り求めた規模価格補正率を乗じて計算した金額により評価する。紙面の都合上、算式は省略する。
ⅳ)市街地農地等や雑種地についても本制度の適用がある。

追加情報:マンション等の区分所有建物の敷地に関する取扱い
旧広大地の評価通達では、マンション適地に就いては広大地補正率の適用が認められませんでした。そのため一戸建住宅とマンションが混在する地域では、当該物件が何れの適地になるかの判定に悩まされましたが、新通達では外形基準により判定されるので簡単です。この場合に於いて、マンションの1室のみを区分所有している場合でも、マンション全体の敷地が面積制限・容積率・用途区分を満たしていれば適用が受けられることになります。尤も東京23区の場合は容積率要件が300%未満と厳しいため、対象は住居専用地域にある中低層マンションに限られると思います。
ところで小規模宅地等の特例に付いての面積制限は、マンションの敷地全体ではなく、従来通り区分所有する1室に対応する敷地面積で判定することになりますので御留意下さい。
 

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