こうすれば住宅取得等資金贈与の非課税措置を短期間に2回(最大42百万円)受けることが出来る

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父母や祖父母など直系尊属から金銭の贈与を受け、住宅用家屋の新築・取得・増改築等をした場合は、一定の要件を満たすことで贈与税の非課税措置の適用を受けることが出来ます。ところが平成29年度税制改正で、この適用を短期間に2回続けて受ければ、最大42百万円の贈与を非課税にすることが可能になりました。但し平成31年3月末までの住宅取得等の契約に限ります。これを巧く利用した無税での世代間資産移転が考えられます。本来その様な趣旨で改正が行われた訳では有りませんが、消費税率引上げに伴う景気対策としての税制改正が思わぬ副作用を生むことになりそうです。

本制度には2つの非課税限度額があります(措置法第70条の2①)。住宅資金非課税限度額と特別住宅資金非課税限度額です。誤解を恐れずに簡単に言ってしまえば、前者は現行の8%の消費税率が適用される住宅の新築等に係る非課税限度額で、後者は平成31年10月引上げ予定の10%の消費税率が適用される住宅の新築等に係る非課税限度額です。夫々の適用時期と控除限度額は下欄をご参照下さい。
住宅資金非課税限度額と特別住宅資金非課税限度額ともに、既に本制度の適用を受けて贈与税の課税価格に算入しなかった金額を控除した残額が実際の非課税限度額になります。そうすると平成27年12月31日以前に住宅を新築してⅠ5百万円の非課税適用を受けている方が、平成31年12月に5百万円の増改築工事をした場合は、5百万円<Ⅰ5百万円なので非課税限度額がゼロになって終います。
ところが例外規定が設けられて居り、平成31年3月31日以前に住宅新築等に係る契約を締結している場合は、この新築等に係る非課税適用額を特別住宅資金非課税限度額から控除する必要がありませんので、実際にはこの方は5百万円全額について非課税の適用を受けることができます。

この例外規定を巧く使えば節税が可能になります。
ⅰ)平成29年12月に自己資金38百万円と親からの援助Ⅰ2百万円で、50百万円のマンションを購入して自己の居住の用に供します。
この年の贈与税申告では12百万円の非課税措置の適用を受けます。期限内申告と適用を受ける旨の記載並びに計算明細書の添付などが条件になります。
ⅱ)平成31年5月にこのマンションを売却します。売買価額は買値と略同額と仮定します。譲渡損益は僅少です。
ⅲ)平成31年の8月に新しい居住用マンションの購入契約を結びます。引渡しは同年11月で価額は80百万円。売却資金50百万円と親からの追加援助30百万円で賄います。
この年の贈与税申告では、30百万円の非課税措置の適用を受けます。

補足ですが、措置法第70条の2④には、非課税措置の適用を受けた特定受遺者が一定の事由に該当した場合の不適用について書かれています。この該当事由に、居住の用に供したのち短期間での売却処分は含まれて居りません。

イ.住宅用家屋の新築等に係る消費税率が8%の場合
住宅用家屋取得の契約日 省エネ住宅 その他の住宅
       ~H27.12.31 1500万円 1000万円
H28.1.1~H32.3.31 1200万円 700万円
H32.4.1~H33.3.31 1000万円 500万円
H33.4.1~H33.12.31 800万円 300万円
ロ.住宅用家屋の新築等に係る消費税率が10%の場合
住宅用家屋取得の契約日 省エネ住宅 その他の住宅
H31.4.1~H32.3.31 3000万円 2500万円
H32.4.1~H33.3.31 1500万円 1000万円
H33.4.1~H33.12.31 1200万円 700万円

 

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