海外の中古建物の減価償却費を用いた節税スキームが今後規制される可能性

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日本の居住者が海外に所有する不動産を賃貸した場合、不動産の所在地国だけでなく日本でも不動産所得の確定申告をしなければなりません。二重課税が発生することも有り,通常は煩わしい手続きですが、中には積極的にこれを節税策として利用される方も少なくない様です。これが平成27年度の会計検査院検査で、 ”国外に在る中古建物に係る減価償却制度の不備”に起因した税負担の不公平が生じているのではないかと問題視されており、税務当局としても何等かの対策を講じる可能性が出て来ました。

節税策の仕組みは至って簡単です。先ず不動産仲介会社を通じ、米国や豪州に在る築22年以上経過した木造の高級賃貸物件を購入します。この賃貸から生じた不動産所得を、海外及び日本で確定申告します。やることはこれだけです。
何故節税になるかと言えば2つの理由があります。
①日本では木造建築の平均使用期間が30年程度と短いため、築20年超の建物には殆んど値が付かない。これに対し米国や豪州では平均的に倍以上の期間使用されるため、売買価額の5-6割を建物部分が占める物件も少なくない。
②国毎に減価償却制度の相違が大きく、例えば米国の場合は鉄筋か木造か、新築か中古かの区分に拘らず一律27.5年の耐用年数が適用される。これに対し日本では、新築木造住宅用家屋の償却年数は22年、法定耐用年数を過ぎた中古物件であれば簡便法で4年が適用される。

例えばハワイで、築25年の木造戸建て別荘を1億円で買ったとしましょう。建物と土地の取得費構成は、固定資産税評価額で按分して6対4になったとします。この場合、日本での確定申告に於ける減価償却費は15百万円になります。これに対し賃貸料収入は精々5~6百万円程度ですので、必然的に不動産所得の赤字が発生します。他に多額の事業所得や給与所得があり、33%~45%の制限税率が適用されている方であれば、注民税と合せて赤字の半分近い税の還付が受けられます。
但し減価償却費を早期に計上しても本質的には課税の繰り延べ効果しか有りませんので、この後適当な時期に当該賃貸物件を譲渡するとか、賃貸開始後4年を過ぎれば総所得金額を減らして制限税率を下げると言ったフォローが必要になります。
(ご参照)海外賃貸不動産の確定申告に付いては、幣HPの別稿記事「海外勤務で自宅を賃貸された方から不動産所得の確定申告に関するご相談」をご参照下さい。

今後税務当局により改正内容や実施時期が検討されますが、成案を得るには相当の時間を要するため、直ぐに規制と言うことにはならないと思います。経過措置も適用される筈です。この問題の本質は我国税制の不備と言うよりも、寧ろ国際間の住宅政策や価値観の相違に起因しているものなので、これを日本の税制に合せて画一的に規制するのは難しいのではないでしょうか。

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