相続で取得した空き家状態の実家売却に係る3千万円特別控除のポイント

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平成28年度税制改正で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例制度」が創設されました。被相続人が居住していた家屋とその敷地を、相続により取得した個人が譲渡した場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3千万円特別控除」が受けられると言う内容ですから誠に好都合な話です。

ところが今回の新制度は、個人の所得税負担の軽減を目的として設けられたものではありません。平成26年制定の「空家等対策の推進に関する特別措置法」を税制面から後押しするための措置なので、適用要件が厳格且つ多岐に亙っています。詳細は下欄に纏めてありますが、そもそも昭和56年以前に建てられた耐震基準を充たしていない古家を存置させないための税制なので、実際に適用可能な事案は限られます。空き家状態の実家であれば、須らく適用が受けられる訳では有りません。
処分方法は、古家を取壊して更地で売るか、或いは耐震リフォーム工事を施して建物付で売却するかの二者択一です。尤も、後者を選択をされる方は少ないでしょう。不動産取引では圧倒的に更地の方が売り易く、また木造家屋の標準的な解体費用は2-3百万円で済みますので、採算的・資金的に有利だからです。

新制度と他の優遇措置との併用関係ですが、相続税の取得費加算の特例とは選択適用(併用不可)になっています。また相続人が自己の居住の用に供した家屋ではありませんので、当然に「長期譲渡所得の軽減税率の特例(措置法31の3)」の適用もありません。

次に本制度の適用に関連して理解して置く必要がある幾つかの重要ポイントについてご説明します。
ⅰ)自己の居住用家屋等の3千万円控除との関連
  イ.自己の居住用家屋等の譲渡と被相続人の居住用家屋等の譲渡の夫々について3千万円控除の適用が受けられます。但し同一年中に2つの譲渡があった場合には年間3千万円が限度になります。
  ロ.既に被相続人の居住用家屋等の譲渡につき3千万円控除の適用を受けている個人は、重ねて適用を受けることが出来ません。これに対し自己の居住用家屋等の譲渡については、前年又は前々年に3千万円控除の適用を受けていない個人であれば重ねて適用を受けることができます。
  ハ.前年または前々年に自己の居住用家屋等の譲渡につき3千万円控除の適用を受けている個人であっても、被相続人の居住用家屋等の譲渡については別途に適用を受けることができます。

ⅱ)相続税の取得費加算との併用禁止並びに譲渡対価が1億円以内との制限
  これらの規定は被相続人の居住用家屋の譲渡にのみ適用されるもので、自己の居住用家屋の譲渡については適用されません。

ⅲ)共同相続人が被相続人の居住用家屋等を共有取得した場合
  家屋又は家屋と敷地両方の、共有持分者たる相続人が夫々3千万円控除の適用を受けることができます。例えば共有持分者が2名の場合ですと、控除額の合計は6千万円になります。

ⅳ)被相続人の居住用家屋であることの確認書
  制度の対象となる家屋は、①相続開始の直前に被相続人が居住の用に供していたこと ②相続開始の直前に被相続人以外には居住していた者がいなかったことが要件になります。これ等の確認のため、一定の書類(被相続人居住用家屋等確認書)を市区町村から取り付けることが必要です。
   

主な適用要件
適用対象者 ①被相続人の居住用家屋及びその敷地を相続により取得した個人
対象不動産 ①相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋と敷地
②相続開始直前に被相続人以外には居住していた者がいない
③マンション等の区分所有建物でない(登記の有無により判定)
耐震基準 ①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(注)昭和56年6月1日に現行耐震基準が導入されたことに拠る
②家屋(及び敷地)を譲渡する場合はその時点で耐震基準に適合する
(注)適合していない場合は家屋を撤去し更地で譲渡することが必要
用途の制限 ①相続時から譲渡時まで家屋が事業・貸付・居住に供されていない
②相続時から除却時まで敷地が事業・貸付・居住に供されていない
譲渡時期等 ①相続開始から3年を経過する日を含む年末までの譲渡に限る
②平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡が対象
③譲渡対価が1億円(分割譲渡の場合は合計金額)を超えないこと
適格証明書 ①一定の要件を充足していることにつき地方公共団体の確認書が必要

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