被相続人の居住用家屋等を譲渡した場合の3千万円特別控除(空き家に係る譲渡所得の特例)

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平成28年度税制改正で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例制度」が創設されました。被相続人が居住していた家屋とその敷地を、相続により取得した個人が譲渡した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3千万円特別控除」が受けられると言う内容です。

ところで今回の特例制度は、平成26年制定の「空家等対策の推進に関する特別措置法」を税制面から後押しするための措置なので、適用要件(*下欄をご参照)が厳格です。一人暮らしの親が亡くなり相続した空き家を譲渡すれば、須く3千万円控除が受けられると思いがちですが、そうでは有りません。そもそも昭和56年5月31日以前に建てられた耐震基準を充たしていない古家を存置させないための税制ですから、実際に適用可能な事案は限定されています。マンションなどの区分所有建物には適用がありません。
売却方法は、古家を取壊して更地で売るか、或いは耐震リフォーム工事を施して土地付き建物(中古物件)で売るかの二者択一です。不動産取引では圧倒的に更地売却の方が有利なので、後者を選択される方は殆んどいないと思います。
他の優遇措置との重複適用ですが、相続税の取得費加算の特例との併用はできません。また自己の居住の用に供した家屋ではないので「長期譲渡所得の軽減税率の特例(措置法31の3)」の適用もありません。

次に本制度利用のために理解して置くべきポイントを幾つかご説明します。
ⅰ)自己の居住用家屋等の3千万円控除との関連
イ.自己の居住用家屋等の譲渡と被相続人の居住用家屋等の譲渡について、夫々3千万円控除の適用が受けられます。但し同一年中に2つの譲渡があった場合は、年間3千万円が限度になります。
ロ.既に被相続人の居住用家屋等の譲渡につき3千万円控除の適用を受けている個人は、重ねて適用を受けることが出来ません。これに対し自己の居住用家屋等の譲渡については、前年又は前々年に3千万円控除の適用を受けていない個人であれば重ねて適用を受けることができます。
ハ.前年または前々年に自己の居住用家屋等の譲渡について3千万円控除の適用を受けている場合でも、被相続人の居住用家屋等の譲渡については別途に適用を受けることができます。

ⅱ)相続税の取得費加算との併用禁止並びに譲渡対価が1億円以内の制限
これらの制約は被相続人の居住用家屋の譲渡にだけ適用されるもので、自己の居住用家屋の譲渡については適用されません。
ⅲ)共同相続人が被相続人の居住用家屋等を共有取得した場合
家屋と敷地の共有持分者たる相続人が、夫々3千万円控除の適用を受けることができます。例えば共有持分者が2名であれば、特別控除額の合計はMAX6千万円になります。
ⅳ)被相続人の居住用家屋であることの確認書
制度の対象となる家屋は、①相続開始の直前に被相続人が居住の用に供していたこと且つ②相続開始の直前に被相続人以外には居住していた者がいなかったことが要件になります。これ等の確認のため、一定の書類(被相続人居住用家屋等確認書)を市区町村から取り付けることが必要になります。
ⅴ)被相続人が相続発生時に老人ホームに入所していた場合
被相続人が相続開始の直前に老人ホームに入所していた場合は従来適用を受けることが出来ませんでしたが、相続税では老人ホーム入所の場合も小規模居住用宅地等の特例の適用が認められていることとの兼ね合いで、平成31年度税制改正により認められることになりました。但し次の要件を充たすことが必要です。
イ.被相続人が要介護人認定を受け、且つ、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
ロ.老人ホーム入所から相続開始直前まで、被相続人により一定の使用がなされ、且つ、事業の用・貸付の用・被相続人以外の居住の用に供されたことがないこと

<*ご参照>

適用要件
適用対象者 ①被相続人の居住用家屋及びその敷地を相続により取得した個人
対象不動産 ①相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋と敷地
②相続開始直前に被相続人以外には居住していた者がいない
③マンション等の区分所有建物でない(登記の有無により判定)
耐震基準 ①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(注)昭和56年6月1日に現行耐震基準が導入されたことに拠る
②家屋(及び敷地)を譲渡する場合はその時点で耐震基準に適合する
(注)適合していない場合は家屋を撤去し更地で譲渡することが必要
用途の制限 ①相続時から譲渡時まで家屋が事業・貸付・居住に供されていない
②相続時から除却時まで敷地が事業・貸付・居住に供されていない
譲渡時期等 ①相続開始から3年を経過する日を含む年末までの譲渡に限る
②平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡が対象
③譲渡対価が1億円(分割譲渡の場合は合計金額)を超えないこと
適格証明書 ①一定の要件を充足していることにつき地方公共団体の確認書が必要

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