賃貸不動産に係る借入金利子の一部が必要経費にならない場合

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間もなく所得税の確定申告が始まります。サラリーマンの方などで不動産所得の赤字と給与所得の損益通算により、所得税の還付を受けようとされる方も少なくないと思います。ところが必要経費になる筈のローン金利の一部が必要経費にならない(措置法41条の4 不動産所得に係る損益通算の特例)との規定があることをご存知の方は少ない様です。これを知らずに単純に申告すると所得税還付が過大となり、後々修正申告と言ったことになり兼ねませんので注意が必要です。

1.特例制度の概要
個人の平成4年分以降の不動産所得が赤字になった場合は、賃貸不動産のうち土地等の取得に要した負債利子について、
 ⅰ)当該負債利子の額が不動産所得の損失の金額を超える場合:当該損失の金額
 ⅱ)当該負債利子の額が不動産所得の損失の金額以下の場合 :当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する金額
は、所得税法の規定の適用上なかったものと見做す。

少し分かり難いと思いますので具体例でご説明しましょう。
先ずⅰ)ですが、ローン金利が110万円(うち建物部分50万円/土地等部分60万円)でこれを控除前の不動産所得が70万円とします。単純に計算すれば控除後の不動産所得は▲40万円になる筈ですが、60万円>40万円なので40万円の負債利子の額がなかっとものとされ、申告すべき不動産所得の金額はゼロになります。
次に、ローン金利の金額はⅰ)と同額でこれを控除前の不動産所得が40万円とします。単純に計算すれば控除後の不動産所得は▲70万円になる筈ですが60万円≦70万円なので60万円の負債利子の額がなかったものとされ、申告すべき不動産所得の金額は▲10万円になります。

2.負債利子の額のうち土地等の取得に要した額の計算について
負債利子の額を、建物の取得に要した部分と土地等の取得に要した部分に区分計算するに当って間違いが多い様です。措置法施行令第26条の6第2項には、”建物と共にその敷地の用に供されている土地等を取得した場合に於ける土地等を取得するために要した負債の額の計算”について書かれており、””負債の額が先ず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地等の取得の対価の額に充てられたものとして計算することが出来る”とあります。
この規定の適用を受ける場合には、
 土地等の取得に要した負債の利子の額=第2項の規定に拠り土地等の取得の対価の額に宛てられたものとされる負債の額/建物及び土地等の取得に要した負債の額
で計算されますので、特例適用後の不動産所得の金額は上記1の設例とは若干異なって来ます。(措置法通達41の4-3)

但しこの規定は
イ.土地等をその上に建築された建物(付属設備を含む)と共に取得した場合(これ等の資産を一の契約により同一の者から譲り受けた場合に限る)
ロ.これら資産の取得に要した負債の額がこれ等の資産ごとに区分されていないことその他資産別に負債の額を区分することが困難な場合
に就いてだけ認められる取扱いであることに留意しなければなりません。
従って建物と土地等を個別に取得した場合や、一括取得であっても契約書や消費税計算で区分出来る場合には認められません。認められるのは中古物件の一括取得の場合等に限られます。飽く迄も負債の額を建物と土地等の時価等に拠り合理的に按分計算して、土地等を取得するために要した負債利子の額を計算する必要があります。

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