自宅マンションを賃貸した場合の減価償却費計算に関するご質問

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サラリーマンです。昨年一戸建て住宅を購入し其方に転居しました。これまで住んでいたマンションは場所が良いので、売却せずに水廻り等をリフォームして賃貸しています。間も無く確定申告の時期ですが、個人から中古で買ったマンションなので減価償却費計算の基になる建物部分の取得価額が分かりません。この他リフォーム費用の取扱いに付いても併せてご教示下さい。
転勤などでそれまで自己が居住していたマンションを第三者に賃貸する事例は多いと思います。この場合に確定申告をする必要が有るかどうかですが、1ヶ所から給与の支払を受けている者で、給与所得と退職所得以外の所得が20万円以下の場合は必要ありません。ところが、必要がない場合でも多くの方が申告されています。これは減価償却費を経費に含めると不動産所得がマイナスになるケースがあり、給与所得との損益通算により源泉徴収所得税等の還付が受けられるためです。

さてお尋ねの居住用不動産を賃貸に転用した場合の減価償却費はどの様に計算すれば良いでしょうか?
マンションの購入代金(=取得価額)は、非減価償却資産である土地等と減価償却資産である建物・建物付属設備から成立っていますのでこれを分ける必要があります。契約書等に土地・建物別の譲渡対価が明示されていればこれに従います。新築であれば、販売業者に譲渡対価証明書の発行を依頼すれば良いでしょう。消費税から逆算して建物部分を計算する方法もあります。

ところが、消費税が導入された1989年4月より前に購入したものはこれが出来ません。個人から中古マンションを購入した場合も同様です。この様なケースでは、合理的な方法で区分計算する必要があります。法人税法や所得税法にはこれに関する規定が有りません。実務で広く用いられるのは、①国税庁が公表する新築時の標準的な建築価額表を用いる方法、又は②取得時の土地・建物の固定資産税評価額の比率で按分する方法です。何れでも構いませんが、中古資産を取得した場合に前者を選択すると新築から中古資産取得までに減価した額を計算する必要があります。これを控除した金額が建物の取得価額になります。後者を選択した場合はこの様な調整が不要です。

このほか新築・中古の如何に拘らず、自宅(非業務用資産)を賃貸に出した場合(業務用資産への転用)には、非事業用資産を業務の用に供した場合の償却費の計算の特例(所令135条)に定める調整が必要になります。これは、自己の居住用に供していた期間相当の建物価値減少分に付いては、減価償却費の対象から除外するとの主旨で行われるものです。

次に耐用年数ですが、中古で取得したマンションを業務用に転用した場合の耐用年数計算は少し複雑です。先ず新築から取得までの経過年数を求めます。次に簡便法により転用後の耐用年数を求めます。
例えば平成16年6月10日新築のマンションを平成23年1月10日に中古で取得、これを平成28年4月1日から賃貸したとします。新築から取得までは6年9か月(79か月)ですから、転用後の耐用年数は(564か月ー79か月)+79か月×0.2=500.8か月(=41,7年⇒41年)」になります。
但し、その中古物件を事業の用に供するための資本的支出の金額が取得価額の50%を超える場合は法定耐用年数に拠ることが必要です。 

給排水や衛生・ガス設備などの建物付属設備の法定耐用年数は15年、冷暖房・通風設備などは13年です。建物と付属設備を区分出来るのであれば、付属設備は法定耐用年数で償却する方が有利ですが、多くの場合は難しいと思われますので、その時は一括建物として償却します。

最後にリフォーム費用の取扱いです。リフォーム費用については修繕費として支出時に費用計上できるものと、資本的支出として資産計上しなければならないものがあります。例えばシステムバスの交換で70万円掛かったとすれば法定耐用年数15年で償却しなければなりません。エアコン交換で15万円掛かったとすれば、20万円未満なので一括費用計上できます。修繕費と資本的支出の形式的な区分については、通達に定められていますので其方をご参照下さい。

(注)中古マンションのリフォームで、資本的支出に区分されたものの耐用年数ですが、風呂やエアコンの様に全取替えしたものは新品として法定耐用年数を、屋根や壁面など建物の一部を修理した場合は、建物本体に適用される耐用年数を用います。

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