上海に在るマンションを売却された方から所得税の期限後申告に付いてのご相談

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昨年上海に在るマンションを売却しました。投資目的で買ったため未入居で、所有期間は4年強です。中国での申告及び納税は既に終わっていますが、先般所轄税務署から日本での確定申告がどうなっているか問合わせを受けました。どうやら日本での確定申告を失念していた様ですが、そうすると中国と日本で二重課税が発生します。また申告漏れに対してはペナルティ―が課せられるそうですが、どうすれば良いでしょうか?因みに昨年の不動産売却以外の収入は国内給与だけで、これは会社による年末調整で完結しています。

 

既に昨年分所得税の確定申告期限は徒過していますので、速やかに期限後申告書を提出する必要があります。日中の二重課税については、確定申告書に外国税額控除を受けるための必要事項を記載し、且つ外国所得税額が課せられたことを証する書類を添付すれば二重課税の一定部分が排除されます。期限後申告であっても外国税額控除が適用可能であることに御留意下さい。ペナルティーですが、申告漏れが有る旨の当局からの通知後の確定申告ですので、無申告加算税の賦課を免れることは出来ません。そのほか所定の延滞税も支払う必要があります。

中国での不動産取引に関連して日本で所得税の確定申告を行うに当っては、先ずマンション譲渡に係る現地での不動産権利関係を正確に理解して置くことが必要になります。
中国では土地についての私有が認められず、土地は全て国有地又は農民集団所有地になります。都市部は大部分が国有地です。一方建物には私有が認められていますが、その敷地の利用には国有土地(建設用地)使用権の譲渡を受ける必要があります。使用権の年数は用途毎に、40年~70年と定められていますが、居住用地については住宅が存在する限り満期時の自動更新が認められています。中国の土地使用権は日本の通常の借地権とは異なり物権で、設定や権利移転を受けた場合には登記が必要となり産権証(日本の登記済権利証に相当)が発行されます。中国のマンション譲渡は、借地権(物権)付き建物の譲渡であると言うことを良く理解した上で日本での確定申告に臨む必要があります。つまり非減価償却資産である土地等と減価償却資産である建物とに分けて取得費を計算しなければならないと言うことですが、内訳が分らないことが多く実務が面倒です。

不動産の譲渡利益に対しては、個人所得税と土地増値税が課せられます。前者は共有税(国・地方が財源を分割)、後者は地方税(地方政府の独自財源)です。この他に営業税が課せられることが有りますが、これは売上又は収益を課税対象とする消費税的な性格の税ですので、今回の説明からは省きます。
個人所得税は11種類の所得区分に分けられ、夫々に異なる税率が適用されます。マンションの売却益は財産譲渡所得に該当し、適用税率は20%の比例税率です。課税所得金額は、譲渡収入から取得価額と譲渡費用を控除して計算しますが、所得金額が正確に計算できない場合は税務機関の査定(売値の1%~3%程度)に拠ることになります。5年以上自己の居住の用に供した一定の住宅の譲渡については免税措置が採られています。
土地増値税は、企業及び個人が国有地使用権とその上に有る建築物・付属設備の譲渡に因り嫁得する利益(増値額)に対し30%~60%の超過累進税率で課される一種の重課税で、課税標準は個人所得税と略同じです。増値額が控除額(原価・費用)の20%以内の普通標準住宅の譲渡や、5年以上自己の居住用として使用した住宅の譲渡については免税扱いとなります。なお2008年11月以降に個人が譲渡した住宅については暫定的に土地増値税が免除されています。

二重課税の問題ですが、日本(居住地国)での所得税確定申告において外国税額控除の適用を受けることが可能です。日本の不動産譲渡所得は分離課税で、所有期間が5年超の場合の適用税率は国税・地方税合計で20.315%、5年以内の場合は39.63%ですから、個人所得税の太宗が日本の所得税・住民税から控除できると思います。中国では不動産登記の際に、譲渡者の個人所得税が適正に納付されていることの証明が必要とされるため、買主が個人所得税の納付を肩代わりする慣行が一部に有る様です。この場合は第三者による債務肩代わり(贈与)により、売主の納税債務が履行されていますので外国税額控除は適用できると考えます。一方、当該債務の肩代わりに依る経済的利益に就いては、見做し贈与財産(相法第8条)となる可能性があります。

(注)本解説文中には、一部筆者私見に基づくところがありますのでお断りして置きます。
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