賃貸マンション経営を開始された方から建設に係る消費税還付のご報告

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いつもお世話になっております。早速ですが、所轄税務署より消費税の還付金振込通知書が届きました。実際の入金には一週間程度掛る見込みですが、確定申告の通りに還付承認が下りた様です。税務調査もなく還付が確定してホッとしております。
これから第三年度の課税期間が終了するまで、間違いのない様に運営しなければなりませんので今後ともご指導の程宜しくお願い致します。

 

確定申告通りの還付金通知を受領された由、ご同慶の至りです。税務調査の件は、先般所轄税務署より架電での追加資料提出の依頼が有った時からその様に理解していました。ただ個人的には貴地出張がなくなり残念な気もします。この季節の北海道は最高ですから。
冗談はさて置き、第三年度の調整対象固定資産に係る仕入控除税額の調整をクリアするまでは気が抜けません。今後の追加投資その他還付スキームに影響を及ぼす可能性が有るものは、必ず事前の連絡及び相談を頂くようお願い致します。

賃貸マンションやアパートを経営される方の大部分が免税事業者です。そうすると建物の建築や購入、諸経費に掛った消費税の仕入税額控除が受けられません。
免税事業者は売上に係る消費税を国に納付しなくても良いのだから、仕入税額控除が受けられないのは当然ではとお考えの方が多いと思います。確かに免税事業者制度の本来の趣旨から言えばその通りですが、住宅貸付事業者の場合はそうなっていないのです。住宅貸付に係る消費税は非課税取引(=消費税が貰えない)ですが、仕入れに係る消費税は殆んどが課税取引(=消費税支払いが必要)なので、差引収支がsquareになりません。特定業種の事業者にだけこの様な負担が生じるのは、不合理ではないでしょうか。
税の専門家の間でも、”法人税及び所得税では全ての事業者が納税義務者になっているのだから、消費税の免税事業者制度は廃止して全ての課税仕入れを控除対象とすることが望ましい” との意見があります。(注)
何れその様な税制改正が実現されるであろうことを望みますが、現実には上記の様な矛盾が生じます。何もせず手を拱いている訳には行かぬので、現行制度の枠内で消費税負担を最小化するための合法的な還付スキームを考える必要があります。詳細をご紹介することは出来ませが、ポイントは次の通りです。

ⅰ)個人事業の形態ではなく不動産賃貸会社(同族会社)を設立する
ⅱ)調整対象固定資産を取得する課税期間の課税売上割合は95%以上にする
ⅲ)第三年度までの通算課税売上割合を一定幅にコントロールする
ⅳ)関係法令及び通達に合致した還付スキームである

(注)会報「東京税理士会」平成29年1月号掲載の ”論壇:これからの消費税のために” より引用
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