親世帯とは生計が別で、区分所有登記がされている二世帯住宅にお住まいの方から小規模宅地等の特例に関するご相談

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母と私ども家族は都内に在る二世帯住宅(1Fに親世帯、2Fに子世帯)に住んでいます。父の存命中に両世帯で資金を出し合い新築したものですが、住宅ローンの関係から区分所有登記になっています。因みに母と私ども家族は別生計です。宅地面積は480㎡ありますが、全て母の名義になっています。同じ敷地内に、姉夫婦の自宅が建っています。この建物の所有者は姉の夫で、母への地代支払いはありません。高齢の母に相続が発生した場合、区分所有登記がされた二世帯住宅や、生計が別の子世帯住宅の場合でも、小規模宅地等の特例を受けるにはどうすれば良いでしょうか?

 

敷地の利用状況から察するに、二世帯住宅の敷地部分は貴女が、姉夫婦の自宅敷地部分はお姉さんが相続することになりそうです。
先ず貴女が相続する二世帯住宅の敷地部分ですが、残念ながら全体について小規模宅地等の特例の適用を受けることが出来ません。理由は二世帯住宅が区分所有登記されていることと、貴女とお母さまが別生計の為です。
先ず特定居住用宅地等の判定ですが、お母様の居住部分は当然に該当しますが、貴女世帯の居住部分については区分所有建物なので該当しません。
一方宅地等を取得する親族の要件ですが、イの被相人が居住していた一棟の建物に居住していた親族、ロの家なき子、ハの生計同一親族、の何れにも該当しません。従って現状では、貴女が特例の適用を受ける余地は全くありません。
対策ですが、建物の区分所有登記を共有持分登記に変更することをお薦めします。そうすれば1F対応部分及び2F対応部分とも、生計が同一か否かに拘らず、特定居住用宅地等に該当します。同時にイの親族要件も満たすことになります。登記変更ですが、一般には現在の区分所有割合に応じた共有持分登記へ変更することが多いと思います。但し住宅ローンが残っている様ですと、期前返済を含めた銀行との協議が必要になります。

次にお姉様の自宅敷地部です。この場合は、お姉様世帯とお母様の生計が同一か否かがポイントになります。別生計ですと、そもそも被相続人等の居住の用に供していた宅地等に該当しません。
お話では判断が微妙な様ですが、生計同一を立証できるならば特例の適用が受けられます。お話ではお母様が認知症に罹られいるためお姉様が財産管理をされている由ですが、それと生計同一であるかどうかは別問題です。医療費や介護費用の負担・電気ガス等の公共料金支払い・住民票や国保等の加入状況その他を総合的に勘案して、”日常生活の資を共通にしているかどうかが判断”されます”ので、取り繕って説明すると税務調査で問題になることも考えられます。

特定居住用宅地等の適用制限面積は、330㎡です。貴方とお姉様の取得分が何れも特定居住用宅地等に該当するならば、トータル面積が限度面積を超えてしまうため、何通りかの組合せを考える必要があります。この結果次第では御姉妹の相続税負担に有利不利が生じますので、シミュレーションを行って代償分割等に拠る調整が必要になります。

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